楼市再涨 因调控政策“狼来了”

　　■ 楼市观察

　　调控政策涉及千家万户买房决策，在如此关键点上，调控政策在发布前能否保密？如果不行，能否提高效率尽快发布？

　　北京和上海两个城市的楼市这两天很疯狂。原因是疯传调控政策要出台了。

　　北京的调控政策是遏制商改住项目和严控商住市场，政府不再供给新增商住用地，“也不会再给商住发放房产证、预售证等”。

　　更有消息称，一份关于严格遏制商改住项目的方案将于8月31日前提交给北京市政府。

　　细节描述之下，京城楼市的商住调控收紧已经箭在弦上，炒房客们早已关注。于是各地投资客闻风而动，纷纷杀到北京抢购商住项目，成交量暴涨。同样的局面几乎同时在上海上演。

　　最近上海将采取严厉限购限贷政策的消息也在网上疯传。有媒体援引知情人士称，上海市政府将收紧银行贷款政策，以控制土地融资，同时考虑调整购房贷款政策，购房认房又认贷。尤其是政策调整还包括：首套房首付比例提高至五成，凡有贷款记录的不管首套还是二套首付均为七成。

　　这个模糊不清的消息具有很大杀伤力。恐慌性购房潮迅速蔓延，上海各大房屋交易中心水泄不通。8月24日成交778套，25日918套，26日990套，27日1056套，8月28日成交量达1267套，又创新高。更有甚者，假离婚买房的现象猛增，民政局也应接不暇。

　　此情此景，令人想起很多城市限制车辆购买前一夜所发生的抢购风潮，甚至“狼来了”的故事。可问题是，这是涉及千家万户买房决策及切身利益的大事。政府的调控政策在发布前能否保密？如若不行，能否考虑提高效率尽快发布？以便对事实予以及时澄清。

　　除此之外，调控政策也要准确到位。只有从供求矛盾的缓解入手，才能真正解决市场自身不足，缓解房价上涨压力。

　　众所周知，北京“商住房”是指在非住宅地块上开发建设、设计有独立厨卫水电并以分割产权的方式对外销售的项目，以公寓为主，产权一般为40或50年。

　　在北京住宅土地出让稀少，每每成为地王的局面下，商住公寓具有单价和总价都低、也能解决居住的优势，于是在京城楼市中扮演了重要角色。2012年至2015年，北京新增商住公寓的供应套数从22038套攀升至36406套。2014年前北京商住占市场成交量不足20%，这一比例2015年提升至28.5%，2016年上半年又猛增至55.9%。

　　很多买不起价格高昂住宅的购房者大多以此为过渡，而且消化了大量投资性需求。因此，公寓产品对北京楼市供求关系的缓解做出了巨大贡献。

　　就这次调控政策来看，如果内容属实，那么这块市场空白要怎样填补？倘若连续几个月无宅地供应，北京可售的真实住宅库存只有不到两万套，是否又会加剧市场供不应求的局面？这是或许是“狼来了”后，亟待解决的问题。

　　□张百忍（地产学者）