厦门限购折腾需求也打压供给

　　■ 楼市观察

　　要解决房价问题，还得从全局入手；在需求端，央行要解决人们的通胀预期，在供给侧，要实行更加灵活的土地供应制度。

　　厦门自9月5日起执行住房限购政策，有两套房的户籍居民、有一套房的非户籍居民、2年内未逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险非户籍居民，不能购买144平米以下的普通商品住房。

　　房价疯涨，目前流行的调控模式是各城市分头调控。很显然，通胀预期不是各城市管得了的，18亿亩耕地红线、供地限额不是各城市能够突破的，小产权房合法化的权力也不在地方，于是，各城市剩下的调控招数，无非是限购、限贷等抑制需求的办法了。

　　一般人直观上认为，限购当然能打压房价了。如果直观地看经济学原理，价格是供给和需求决定的，打击需求自然能降低价格，很多经济学者也是这样看的，否则限购也不会如此流行了。但是这种看法忽略了限购在其他方面的影响。

　　首先，限购发出了这样的信号：供给增加无望。正如许多网友指出的，要降房价很简单，政府大手供地就可以了。搞了这么多年市场经济，地方政府官员当然也知道这一点。相比限制需求，增加供给可以切实改善老百姓的居住水平，不会引起民意抱怨，但政府却还是出台了限购政策，这无疑表明，增加供给已经不在考虑项中。老百姓收到这一信号，会怎样看房价呢？

　　其次，限购增加了交易成本。上海一则限购传言，就使得人们蜂拥向民政局办假离婚。假离婚增加了民政局的运营成本，也增加了人们婚姻关系的不确定性，不利家庭伦理，也导致无数财产纠纷。据说，弄假成真的案例很不少。这些成本都是纯消耗性的，没有任何产出。北大国家发展研究院教授周其仁说，体制成本增加阻碍了经济增长。像限购导致的假离婚，就是体制成本之一。类似的体制成本近年来还增加不少。比如，为了满足孩子入学条件而假离婚的，也在民政局排起队。

　　第三，也是最重要的，是限购打压供给。很多人可能会奇怪，限购怎么会打压供给？开发商现在都在拼命抢地，你还担心它们不供给？限购打压的是二手房的供给。道理其实也很简单：假如你拥有两套房，房价上涨，你有可能卖掉一套；但是，限购政策出来了，你还会卖吗？你的售出意愿当然大幅下降。因为，你一旦卖掉一套，按照限购政策，就无法再买入第二套了，你当然会更加慎重。从收益上看，限购意味着限制了其他人购买多套房来用于出租，也就意味着现在已经拥有多套房的人能获得更高的出租收益，为什么还要卖呢？

　　庞大的二手房市场其实是房价的一个重要平衡器。在房价高涨时，受到高价吸引而抛出的房子，对房价上涨起了抑制作用。而限购大幅降低了二手房市场的流动性，这其实不利于抑制房价疯涨。不仅是房子，任何一个流动性受到抑制的市场，都只会更加不稳定。

　　这些年来，很多城市都陷入了“房价高涨-限购、房价跌-放开限购、又涨-又限购……”的怪圈。经济学家许小年曾严厉批评限购侵犯财产权、有违市场经济原则。抛开侵犯财产权的批评不论，仅从“限购-放开”反复循环的效果看，这种做法大大增加了不必要的耗费和楼市的不稳定性，它并不能达到调控者的目的。然而地方政府在民怨下，似乎也摆脱不了这样的循环。

　　要解决房价问题，靠各城市用这些土办法调控是不行的，还得从全局入手。在需求端，央行要解决人们的通胀预期；在供给侧，要实行更加灵活的土地供应制度。像去年推行的一些县市农地抵押改革试点，就是增加供给的好办法。

　　□邓新华（经济学者）