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厦门限购折腾需求也打压供给

2016年09月01日 星期四 新京报
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新京报漫画/许英剑

  ■ 楼市观察

  要解决房价问题,还得从全局入手;在需求端,央行要解决人们的通胀预期,在供给侧,要实行更加灵活的土地供应制度。

  厦门自9月5日起执行住房限购政策,有两套房的户籍居民、有一套房的非户籍居民、2年内未逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险非户籍居民,不能购买144平米以下的普通商品住房。

  房价疯涨,目前流行的调控模式是各城市分头调控。很显然,通胀预期不是各城市管得了的,18亿亩耕地红线、供地限额不是各城市能够突破的,小产权房合法化的权力也不在地方,于是,各城市剩下的调控招数,无非是限购、限贷等抑制需求的办法了。

  一般人直观上认为,限购当然能打压房价了。如果直观地看经济学原理,价格是供给和需求决定的,打击需求自然能降低价格,很多经济学者也是这样看的,否则限购也不会如此流行了。但是这种看法忽略了限购在其他方面的影响。

  首先,限购发出了这样的信号:供给增加无望。正如许多网友指出的,要降房价很简单,政府大手供地就可以了。搞了这么多年市场经济,地方政府官员当然也知道这一点。相比限制需求,增加供给可以切实改善老百姓的居住水平,不会引起民意抱怨,但政府却还是出台了限购政策,这无疑表明,增加供给已经不在考虑项中。老百姓收到这一信号,会怎样看房价呢?

  其次,限购增加了交易成本。上海一则限购传言,就使得人们蜂拥向民政局办假离婚。假离婚增加了民政局的运营成本,也增加了人们婚姻关系的不确定性,不利家庭伦理,也导致无数财产纠纷。据说,弄假成真的案例很不少。这些成本都是纯消耗性的,没有任何产出。北大国家发展研究院教授周其仁说,体制成本增加阻碍了经济增长。像限购导致的假离婚,就是体制成本之一。类似的体制成本近年来还增加不少。比如,为了满足孩子入学条件而假离婚的,也在民政局排起队。

  第三,也是最重要的,是限购打压供给。很多人可能会奇怪,限购怎么会打压供给?开发商现在都在拼命抢地,你还担心它们不供给?限购打压的是二手房的供给。道理其实也很简单:假如你拥有两套房,房价上涨,你有可能卖掉一套;但是,限购政策出来了,你还会卖吗?你的售出意愿当然大幅下降。因为,你一旦卖掉一套,按照限购政策,就无法再买入第二套了,你当然会更加慎重。从收益上看,限购意味着限制了其他人购买多套房来用于出租,也就意味着现在已经拥有多套房的人能获得更高的出租收益,为什么还要卖呢?

  庞大的二手房市场其实是房价的一个重要平衡器。在房价高涨时,受到高价吸引而抛出的房子,对房价上涨起了抑制作用。而限购大幅降低了二手房市场的流动性,这其实不利于抑制房价疯涨。不仅是房子,任何一个流动性受到抑制的市场,都只会更加不稳定。

  这些年来,很多城市都陷入了“房价高涨-限购、房价跌-放开限购、又涨-又限购……”的怪圈。经济学家许小年曾严厉批评限购侵犯财产权、有违市场经济原则。抛开侵犯财产权的批评不论,仅从“限购-放开”反复循环的效果看,这种做法大大增加了不必要的耗费和楼市的不稳定性,它并不能达到调控者的目的。然而地方政府在民怨下,似乎也摆脱不了这样的循环。

  要解决房价问题,靠各城市用这些土办法调控是不行的,还得从全局入手。在需求端,央行要解决人们的通胀预期;在供给侧,要实行更加灵活的土地供应制度。像去年推行的一些县市农地抵押改革试点,就是增加供给的好办法。

  □邓新华(经济学者)

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