地王玄机为地产发展埋下伏笔

　　■ 楼市观察

　　梳理一下今年八个月来的三百个地王都是被谁家抢走的，就会发现玄机很大，这也对中国地产业未来的几年埋下了伏笔。

　　梳理今年八个月来三百个地王都被谁家抢走，会发现玄机很大，这其实也为中国地产的未来发展埋下伏笔。依照保守到激进，中国地产企业可分为四类：

　　第一类是港资企业，去年就开始大规模撤退和收缩。大家最熟悉的莫过于最早行动的长和系李嘉诚首富。他把大量资产直接卖掉套现，然后转到欧洲投资。随后有“鲨胆彤”之称的新世界老板郑裕彤和华人置业老板刘銮雄也把企业卖给恒大许家印，后抽身而去。另一大陆出身的香港地产富豪张松桥，则把中渝置地旗下资产出售给融创孙宏斌，逐渐退出内地市场。

　　代表性港资纷纷撤退，绝非偶然。显然是嗅到了某种危险。

　　第二类是比较保守的千亿级巨无霸企业。无论万科、中海、保利、恒大，这些企业之所以做大，是因为能很好地平衡风险。他们拿地有关键的风险控制点，其内部投资决策委员会很谨慎，批给各分公司的拿地价格基本够不到最后成交价，因此导致国内前十强的企业中除了融创，拿地王的寥寥。

　　但因为是大企业，还可以通过收购等渠道补充拿地，即便有少数地王，风险完全可以被庞大的规模排除。

　　第三类是比较激进的国企。最显眼的莫过于信达，抢了六大地王，欠债五百亿。其他也扮演了不少地王角色。国企资金充足，成本低廉，但达到如此地步就只能算无知者无畏了。还有一个原因是国企面临整合，不管兼并重组，有了地王，就有了讨价还价的本钱。

　　国资委谈话后，国企抢地王收敛了很多，多采取联合体模式。这样的企业大多操盘能力不是很强，未来能否变现大有问题。

　　第四类属于追赶型民企地产，尤其以闽系企业为代表。闽系地产大多起步晚，资源少，要实现快速赶超，只能放手一搏。关键是前面几个案例都赌赢了。比如泰禾2014年全国疯狂抢地王，负债率高达800%，无数人惊呼下个月就可能倒下，但是人家赶上行情，赌赢了，去年做到了300亿。还有阳光城地产三年从23亿做到230亿，都大大鼓励了本地同行扩张的野心。

　　8月17日上海三大地王全部被福建企业收入囊中，而其中的融信负债率高达600%。而作为厦门的大本营也是首当其冲，年初还说岛外房价奔三万，岛内奔六万。而目前岛外地价在本地土豪争抢之下已经接近四万，半年间，岛外房价也奔六万了，远超一线城市的广州。

　　闽系企业高杠杆支撑的众多地王们,无疑是地产业未来几年最有悬念的一道难题。据权威人士解读，中国经济将长期处于“L”型，未来的不确定性太大了。一旦地产市场收缩，现在的地王就会变成一座座大山，把企业压垮，而后边提供资金的金融企业们也难逃一劫。

　　到那个时候，我们才能知道谁是战略高手，谁是老谋深算。

　　□张百忍（地产学者）