限购前夜“抢购潮”：房价已脱离真实供需

　　楼市观察

　　房价已经脱离了真实的供需关系，无论是增加土地等供给，或是抑制需求都难以真正奏效，必须从金融去杠杆入手，才能让房地产回归真实需求。

　　据媒体报道，18日杭州市宣布自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。不过，限购前夜外地购房者疯狂签约，杭州市区（含余杭、富阳）也创造了单日商品房销售3265套的历史纪录。二手房签约同样创下历史新高，达到1840套。

　　疯狂上涨的房价，对城市产业竞争力、吸引人才等方面都造成了巨大威胁，地方政府不得不再次选择限购，这是无奈之下的必然之举。限购是一种直接抑制需求的做法，但笔者认为，房价已经脱离了真实的供需关系，无论是增加土地等供给，或是抑制需求都难以真正奏效，必须“围魏救赵”，从金融去杠杆，抑制“脱实向虚”、振兴产业的角度入手，才能让房地产回归真实需求。

　　从上一轮限购，到这一轮重启，不少“市场学派”的知名学者，纷纷批评限购政策，呼吁以增加供给的方式来降低房价。但实际上，商品房犹如黄金、股票、期权类投资性商品，“买涨不买跌”，在房价看涨的强烈预期下，无论增加多少供给，都会被人群疯狂吞噬。杭州限购的前一天，一手楼、二手楼交易量高达5105套，均创下历史新高，真是一个可怕黑洞。

　　当然，简单的限购并不能彻底解决房价畸形上涨问题。没有新的退敌之策，“围城待攻”的投资需求必然还会再次兴风作浪。因而，不能正面“血拼”，必须“围魏救赵”，才能真正破解房价疯狂上涨问题。

　　不管怎么说，房地产在居民财富配置中仍属“超配资产”。尤其在满足第一套刚需之后，没有多少人能一次性拿出数百万甚至上千万的购房资金。没有银行的杠杆作用，至少近2/3的普通投资者将偃旗息鼓，无法参与到“赌房价”的“博傻游戏”中来。可以说，这一轮房价上涨完全是信贷杠杆撬动的，“首付贷”“二次贷”等各种名目的金融杠杆接踵而至；甚至有些人还用信用贷、高利贷等进入房地产市场。央行研究局首席经济学家马骏说，中国杠杆率上升三分之一的来源是房价的上涨；今年7、8月份新增信贷中，房贷占比竟然高达80%-100%。

　　房地产商也与金融行业有着密不可分的关系，没有金融支持，就不可能有“地王”频频制造骇人的“历史新高”，而“地王”反过来又助长了人们对房价攀升的预期。房地产必须去杠杆，否则多大的供给量，都将被杠杆效应撬动起来。

　　事实上，房价上涨也是一个货币现象。国家统计局9月9日公布，今年8月份CPI同比上涨1.3%，达到全年目前为止公布的最低点。“为什么中国货币增长这么快但中国没有出现通货膨胀？”资产泡沫是其中的一种解释，很多钱流到了房地产领域。7月份的中央政治局会议，重点提及要抑制资产泡沫。房地产已经形成可怕的货币超发“堰塞湖”，说句不当的话，不管货币分散到哪个领域，也比单一化在房地产好，风险分散已成当务之急。

　　房地产去杠杆、分散货币现象，都只是治标之策，控制房价过快上涨根本还是要扭转资金“脱实向虚”。切实改善实体经济的经营环境、降低经营成本及不确定性风险（主要是指政策风险、政府信用风险等非市场性风险）、提升实体经济的获利能力，才能将从“围攻”房地产的资金吸引过去。

　　我们不能沉迷于规模经济等消耗资源的传统实体经济，无论怎么降税减税、财政补贴都不可能有过高的利润，无法吸引已尝到虚拟经济“甜头”的资金。只有调整优化产业结构、转型升级传统实业，鼓励创新驱动、资本驱动，打造并培育新型实体经济增长点，才是真正化解“疯狂的房子”危局的关键。

　　□盘和林（中国财政科学研究院博士后）