用强制履约关上“卖房毁约”魔盒

　　第三只眼

　　签订了合同，就不应该反悔。因为如果大家都这么干的话，必然会伤害整个市场秩序，这必然要增加很多社会成本，乃至诱发社会不安定因素。

　　房价飙升又引发了一桩怪现象。今年8月22日，深圳数名二手房卖主，因房价上涨不愿履行协议与买家发生纠纷，并对深圳市中院相关判决不满，聚集60余人前往深圳市中院闹访。目前，5人因涉嫌聚众冲击国家机关罪，被警方依法刑事拘留，并于9月14日由检察院批准逮捕。

　　聚众冲击国家司法机关，扰乱国家司法机关的正常秩序，企图以此向法院施压，达到枉法判决的目的，无疑已经踩到了法律的红线上，也必然受到法律的严惩，这是咎由自取。

　　从去年开始的这一轮房价上涨，诱发了很多法律纠纷，形成买卖房屋的“违约潮”。法院也不得不面对这种“合同危机”，判决应该体现出司法智慧来，因势利导，惩恶扬善。但是，买房纠纷具体适用法律时，可能就面临着“违约责任”和“继续履约责任”之间的竞合，使不诚信者有空子可钻。简单地说，就是违约之后，是赔钱了事，还是必须继续交易房屋？

　　一般正式签署的房屋买卖合同，都会约定违约金，违约金一般由买卖双方协商约定（很多地方的房地产部门提供的示范合同中，将违约金约定为房屋总价的20%左右）。在房价飙升的情况下，如果房价的涨幅大于之前约定的违约金，买家就可能从“经济人”的角度出发，选择违约并支付违约金，房子另售得到的利益反而更高。显然这就是“一房两卖”，严重违背了契约精神。

　　卖家为了追求更高的卖价而故意选择违约，该承担怎么样的责任？之前法院的观点也不统一。很多法院判决卖家支付违约金了事，而鲜有法院判决违约的卖家必须强制履行合同，将房产过户的。这其实是让不诚信者得了好处，而让守信的买房人吃了亏，因为哪怕他们得到了约定的违约金，在房价飙升的大势下也很难买到之前价位的房子了。

　　事实上，继续履行合同，是《合同法》规定的违约责任的第一项内容，理应优先于承担违约金。从司法政策的效果看，在房价高涨的“违约潮”中，如果法院坚持判决履行合同，不诚信者将受到沉痛打击，也让更多违约者望而止步，因为这样，他们就不能“违约套利”。

　　“诚实守信”是民事法律中的黄金原则。签订了合同，就不应该反悔。因为如果大家都这么干的话，必然会伤害整个市场秩序，这必然要增加很多社会成本，乃至诱发社会不安定因素。

　　我们目前还不清楚引发这次冲击法院事件的判决，是不是要求卖家强制履行合同；如果是的话，我们要为深圳法院的司法智慧和勇气点一个赞。

　　其实，房价飙升，面对突如其来出现的动辄上百万的房产利益，很难有人不动心，但是法律是神圣的，契约是严肃的，不应该通过违约这种不诚信的手段获利。从司法政策上说，法院应通过继续履行合同的判决，让卖方不能钻法律、合同的空子，通过恶意违约来套利，达到保卫合同、保卫民事法律秩序的目的，这才能彻底关上“卖房毁约”的潘多拉魔盒。

　　□徐明轩（法律工作者）