遍地“豪宅”，真的没有风险吗？

　　问：北京目前遍地豪宅，并且销售业绩还可以，究竟有没有潜在的风险？是什么？

　　郭毅：任何市场、任何一类产品，都存在细分市场的风险和销售压力。谈及豪宅，我觉得其价格的提升速度其实远远低于产品迭代的速度，也就是说品质的提升要优于它的价格。对其目标人群来说，更大的诉求是品质改善，即产品是否能够打动购房人。当支付能力足够，优越的产品形成的吸引力就是巨大的。

　　陈云峰：现在一些所谓的10万+，是炒起来的，存在一定的泡沫，并不是说只要买了就保准会升值。如果再次启动调控政策，特别是金融政策、信贷政策一旦从紧，市场或会出现10%-20%的调整。从2008年开始，几乎每隔两到三年都会出现一次标志性的宏观调控，房地产的周期性已经体现得很明显了；所以我觉得买房的时候，还是要有房价回调的准备。

　　任莉：其实很多豪宅都是“贴标签”，大部分只是相对高端的改善产品。比如单价，过去单价10万的项目是豪宅，但现在得超过10万也许才能算豪宅。又如面积，以前的豪宅至少是300平方米起步，现在也许是150平方米，只是内部的配置稍微高一些，就叫豪宅。事实上，真正的豪宅是有一些“硬”的评价标准，包括总价、空间配置、奢侈程度及社区综合素质等，所以，单价高并不意味就是真正的豪宅。但北京有那么大的存量房，如果有一半的人有置换升级的需求，对高端市场来说便是非常可观的需求量。所以按现在的供应量来看，并没有风险。

　　我一直认为，真正的风险是来自于个人的偿付能力。如果一个人一个月挣5万元，3万元用于还贷，有什么风险？如果一个月就挣3万，一旦遇到经济下行带来的失业等变故，这才是风险。总之，风险是个人的，不是房地产的。

　　熊志坤：北京目前确实存在普通住宅价格“豪宅化”的趋势，一方面北京的区域中心性和完善的配套资源对刚需仍有相当的吸引力。而另一方面，由于宅地供应稀缺所带来的新增供应短缺，对房价产生推动作用。从投资来看，住宅产品也有一定的潜在风险，目前快速上升的价格虽然是市场需求的反映，但在部分区域过快的房价增长也存在透支未来增长空间的可能性。此外，房价增长过快也可能使购房者实际支付能力超过其收入水平，带来高房价的泡沫风险。

　　李杰：如果简单定义，目前北京的豪宅是指每平方米单价10万元以上的住宅（新房）。那么，和5年前北京仅有屈指可数的两个10万元级别的豪宅项目相比，目前在售的豪宅项目已近20个。这些豪宅多为当年的地王项目，有些项目因其地理位置稀缺性，配套、资源等优势以及高开发水准，销售情况较为良好，但是不可否认，在豪宅供应大幅增加的情况下，购房者选择增多，也有一些项目的成交情况并不理想。风险方面，对于近年来以高地价取得并开发的豪宅项目，开发商面临前期投入资金巨大，而后期销售周期较长的问题，对其资金回笼形成一定压力。而对购房者来说，豪宅因其高总价，进入二手房市场时变现速度会减慢。