波诡云谲的楼市谁是幕后推手

　　楼市追踪

　　一、二线城市民众已从炒股全面转向炒楼炒房，这种狂热加剧了房地产的波诡云谲；不禁要问，价格和销量“双重”的幕后推手到底是谁？笔者认为推手有三。

　　今年，中国A股市场萎靡不振，股市走势令所有参与的投资者迷茫。与此形成对比的，却是楼市的异常火爆：上海上演“离婚潮”，更有限购前夜通宵签单，甚而以高利贷当首付，刷几十张信用卡交首付，或把已有贷款的房屋再次抵押……这一切都足以表明，一、二线城市民众已从炒股正全面转向炒楼炒房，这种狂热的炒楼炒房加剧了房地产波诡云谲，让人无法理解当前中国的楼市现象。

　　或许有人会问，一、二线城市楼市价格和销量“双重”的幕后推手到底是谁？从当前看，笔者认为幕后推手有三：

　　其一，经济继续下行导致资产配置荒及股市不振，是驱赶资金进入楼市的重要推手。因为当前经济总需求低迷，产能过剩的格局短期难以改变；货币投放规模今年来不断扩大，加剧了可配置优质资产供不应求的局面。资金需求“饥渴”，民众及部分投机者只得将资金投身楼市，以防资产缩水贬值。

　　目前A股市场与楼市之间形成了“跷跷板效应”，即股市淡则楼市必然旺，有不少资金从股市抽离注入了楼市。数据显示，证券交易结算资金余额从去年牛市的逾3万亿元回落至1.4万亿元附近，代表高风险偏好资金的两融余额从去年牛市时的逾2万亿元回落至8900亿元附近。这些从股市回落的资金有很大部分流入了楼市。

　　其二，各级政府对土地财政的依恋有抬高出让地价之嫌，而楼市调控政策的频繁出台也成了楼市火爆的有力推手。2016年是土地出让市场的空前牛市，据克而瑞数据显示：截至今年8月，全国地王数量已接近200起，其中8月地王48起，刷新年内单月新高。“高溢价、高总价、高单价”的三高现象成为常态。如果没有楼市价格和销量“双增”，房地产商是不会有胆量成为地王的。

　　事实上，房地产已成当前经济增长的“有生力量”，没有任何税收比土地财政更能增加收入和解决地方政府财力困难了。并且，从房地产成为我国重要产业之后，我国房地产调控始终没有摆脱“放松-收紧-再放松-再收紧”怪圈。每一个调控轮回，都让民众不自觉形成恐慌心理，愈发使楼市陷入非理性增长态势。

　　其三，房地产业作为中国经济支柱产业，泡沫越吹越大，而参与各方不想挤泡沫是诱发楼市愈发畸形的最大推手。事实上，当前楼市火爆得益于2015年国家推出的一系列有利于房地产发展的相关政策：货币政策的五次降息、降准；信贷政策宽松，鼓励居民部门买房；在资产配置荒下，商业银行更是增加对居民部门信贷的投放。同时，房企通过在资本市场股权筹资、债务融资等直接融资方式，扩大资金来源。据不完全统计，2014年以来共有66家内地房企发行232笔公司债，累计发行3515.49亿元。从发行规模来看，每家公司平均累计发行53.27亿元。如果没有行政、金融信贷等因素推动，楼市也无法展现出今天这样的戏剧。

　　中国楼市到了该认真挤泡沫的时候。一、二线城市的地方政府应抱定壮士断腕决心，而社会各界也应齐心协力，共同推动房地产业健康、有序发展，使楼市发展回归理性，不能让楼市绑架中国社会进步，更不能让其成为中国经济增长的绊脚石！

　　□莫开伟（中国地方金融研究院研究员）