二轮调控开启，为什么高房价要跌？

　　楼市追踪

　　在人民币实现可自由兑换前，行政手段调控的效果会更好一些；但房价要真正降下去，牺牲土地出让金收入是明确的。

　　11月28日，天津和上海同时出台十月长假之后的第二轮新调控政策，首付款将大幅提高，据媒体报道，央行对住房按揭贷款提出窗口指导，要求控制贷款。

　　事实上，中国房价之高已严重触及了三个顶部：第一个是市场顶，第二个是国际顶，第三个是政策顶。一般而言，市场顶要比政策顶高一些，比政策底更低一些；纵观股市和楼市，大致如此。但是，如果触及国际顶，就很难再高上去了。

　　在市场顶方面，依照国际惯例下的指标衡量，中国房地产多年前已触市场顶、并且连年创新高，很多人以为，这种趋势会一直持续下去。就国际顶而言，北京、上海和深圳的高房价可以进入世界前十强，但对比城市居民收入，却不及其他入榜城市的三分之一，如果综合空气质量等生活品质，更是无法相提并论。

　　因此，综合市场和国际的双顶比较之后，行政下了狠手。对比一下不难发现，本轮调控无论从性质、作用还是影响跟以前绝非一样。此次调控是降房价，以前的调控是稳定房价上涨。

　　为什么这样说？

　　众所周知的是，地方财政收入的很大部分来自于土地出让金，依照最低估算，房价中60%以上被地方的土地出让金和税费占据。所以，地方出台的调控政策虽然看起来很努力，但却造成了土地供应的减少，致使地王频出，最终还是拉高了房价。而种种地方政策，致使假离婚等社会问题频出，但符合条件的购房者却依旧可以高价购买房子。

　　而这一轮调控，据媒体透露，高层明确指出多个城市包括北京、上海、深圳和很多二线城市的房价只能下跌不能上涨。在这一背景下，才有了央行、上海和天津——相信还会有更多的城市跟进的严厉调控政策。

　　不仅如此，银监会也对通过网络或其他手段筹集首付款做出了严厉的禁止规定。综合各种情况看，目前的调控措施基本属于股市中的熔断机制，一线城市的交易量自十月以来基本有了大幅降低。并且，调控政策出台后，购房者需要筹集的首付款会更多，高杠杆购房者也会相应减少。

　　9月27日，笔者曾撰文《人民币国际化 高房价拐点来了》，阐述了房地产背后的金融逻辑。事实上，自10月1日人民币入篮子，人民币的国家化起点将会到来。而自10月至今，人民币对美元持续贬值，当人民币与国际货币达到均衡状态后，人民币或许会实现可自由兑换。

　　然而，实现人民币可自由兑换的前提是，中国资本市场的泡沫要被挤掉。就我国来看，去年股市暴涨到5100多点后，已降到了安全区，目前的点位跌也不会出现腰斩的情况了。而人民币的修正性贬值也在持续。在挤掉股市和人民币的泡沫后，触及三个顶的中国房价的走势也可想而知。因此，目前的问题并非房价会不会跌，而是会在人民币国际化之前跌还是之后跌。

　　为什么房价会跌？因为高房价的维持需要有热钱和游资加以维持。但随着人民币加入SDR实现可自由兑换，本币贬值，从投资角度考虑，以人民币计价的房子将被抛售，国外对本国的投资意愿也会降低，加之经济处于下行周期，资本外流大于流入，从而使高房价难以为继。

　　纵观国际经验，在本币国际化的路上，房价上涨的背景是有外资涌入，经济走强，致使本币升值。除此之外，只会下跌。当然，也有本币贬值房价不跌的时候，但在经济下行、资金外流和本币贬值、房价泡沫严重的情况下，房价只会下跌。

　　这里需要警惕的是，假如房价在人民币国际化之后暴跌，其危害将远大于国际化之前跌。“日本病”即是一例，日本在20世纪80年代初赶超美国经济时形成了经济病症。其爆发表现在本币对美元持续上涨后暴跌；股市创历史最高后暴跌；房地产泡沫破灭后暴跌。自此，日本陷入了二十年的经济低迷。

　　因此，在人民币正式实现可自由兑换之前，汇率和资本项下尚可控，行政手段调控的效果会更好一些。只是，本轮房价要真正降下去，牺牲地方财政，特别是土地出让金收入是明确的。不过，相对于整个经济的稳健发展和汇率改革目标的实现，这些牺牲算不了什么。

　　□贺江兵（学者）