楼市高热，调控终需从“行政”回归“市场”

　　【楼市】

　　2016年全国热点城市地产一直处于高度亢奋状态，目前最为紧迫的是，调控政策不能总靠行政，最后终要回归到市场调节。

　　如果站在一年前来预测2016年楼市，只怕未有人想到会是这样一番沸腾景象，我们不妨以春夏秋冬为主线，回放一下这部大片。

　　去年地产高热唯2010年可比

　　三月伊始，天气未热楼市就已迅速火爆。热点城市房价开涨，抢房现象随即出现，而地王在二线四大热点城市南京、苏州、合肥、厦门全面登场，地价高于房价现象迅速蔓延。上海虽然出台了调控政策，但作用甚微，甚至有推波助澜之势。

　　到了夏天，楼市和天气一样天天升温。除一线城市外，长三角和珠三角主要城市都进入疯狂状态，此时似乎到了加码调控之时，但各城市毫无动作，市场之火越烧越旺。而地王更是全面开花，几乎每天都有价格刷新。一个夏天下来，大部分二线城市市场进入量价齐涨状态，炒房者开始全面主导市场。

　　入秋之时，楼市高烧不退，相关决策层终于牵头以严厉态度推出9.30调控政策。整个十一，涨幅居前的二十个城市调控政策纷纷出台。然而，各城市却有自己的小算盘，在经济下行压力下，还要靠地产托底，所以大部分城市都给自己留了口子。

　　冬季来临，那些调控不严的城市在中央压力下，再次加码调控。但一二线城市成交依然火热，离调控目标尚距离较远。

　　总结来看，2016年全国热点城市地产一直处于亢奋状态，历史上唯有2010年可与之相比。若考虑价格因素，总体成交额度更是大幅增长。毕竟，相比2010年，现在已有12家企业超过千亿，而三强企业恒大、万科、碧桂园已超过3000亿元。

　　2017如何消化地产库存？

　　在楼市高热的背景下，资金迅速进入地产行业，实体经济进一步受到冲击，辛苦赚钱不如炒套房的残酷现实，使全民加入炒房大军。而政策宽松以期达到的去库存目标尚未实现。虽然三四线城市销售量呈现大幅增加，但土地库存的相对严重，却几乎未见减轻。大多数一二线城市几乎全年处于供应短缺状态。

　　2016年全年诞生地王近三百个，如何在调控全面加码的2017年里快速消化，这确实是摆在地产企业面前的巨大难题，倘若市场再度调整，不排除有企业因资金链断裂而倒下的可能。

　　中央年底提出：“房子是用来住的，不是用来炒的”。这个调控目标准确，但实施难度较大。最为紧迫的是，调控政策不能总是靠行政管制，最后总要回归到市场来调节。这就需要建立起楼市的长效机制。但这一提法，早在2010年楼市疯狂之时就有了，为何至今推进不动？因为金融、土地等几方面难点没有实质性突破，几个难题不解决，房地产市场就会一直在原来的圈子里打转。

　　当然，重庆是个很好的探索榜样，无论城市拓展地票制度、土地储备出让制度、保障房制度等等，都走在全国前列。我们是否可以借鉴一下，由中央出面统一形成制度，成为2017年建立长效机制的基础？

　　□张百忍（地产学者）