为啥“海外买家”会成加拿大的年度人物？

　　展望2017

　　近十多年来，加拿大房地产持续繁荣火爆，而火热的楼市背后是长期的低利率以及以中国人为主的海外炒房客的支撑。

　　每年年末，加拿大媒体都会评选出年度“新闻人物”。而2016年的年度“新闻人物”，竟然是“海外买家”。

　　这是自2003年该项调查被推出后，十多年来首次出现“非真实个人”的“新闻人物”。为什么会出现这种现象？这主要还是由于“海外买家”在多伦多和温哥华炒高了房价，造成全球数一数二的泡沫，并且逼迫政府不得不连出重拳打击楼市，因而才得以登顶。

　　英国脱欧“血洗”加拿大金融市场

　　作为最典型的资源输出型国家，加拿大2016年因英国脱欧、中国经济放缓和特朗普当选为美国总统，损失了经济增长的重要部分，尤其当英国脱欧“血洗”金融市场时，加拿大也未能幸免于难。

　　英国脱欧当天，加元陷入18个月来的最大跌幅，早盘交易下跌超过1%至1加元兑76.8美分，石油价格下跌了约3%，在一片慌乱中，投资者放弃高风险投资，纷纷“飞向”美国债券和美元等“安全港口”。

　　其实，这倒不是因为加拿大严重依赖与英国的贸易（加拿大与英国的贸易只占大约3%），而是由于英国脱欧的不确定性，导致市场失去理智而疯狂下跌所致。当时许多加拿大经济学家担忧，2016年余下的时间，加拿大疲软的经济状况将更加显著。而在英国脱欧之前，经济学家预测2016年下半年，加拿大经济将以2.7%的速度增长。

　　然而，据加拿大统计局的数据，英国脱欧之后，2016年10月份加拿大经济削弱了约0.3%，在20个经济领域中就有13个下降，矿业、石油和天然气下降1.2%，几乎所有工业生产均有所萎缩。

　　“年度新闻人物”催热加拿大房地产

　　加拿大是一个资源大国，但由于中国经济放缓加之美联储加息，使得2016年该国制造业下滑。其中包括制造业和基建减少了2%，只有服务业增长了0.1%，且全部集中在零售、批发贸易和租赁，特别是房地产。但是不断被吹大的房地产泡沫，则屡次受到国际经合组织和IMF等国际金融权威机构的严重警告。

　　近十多年来，在低利率的环境下，加拿大房地产持续繁荣火爆，特别是温哥华和多伦多两大城市，催生出一大批靠买卖房子赚钱的经纪人。据多伦多地产局的一份数据，仅大多伦多地区就有39000名地产经纪，而国外买家纷纷登场，其中中国炒房客占绝大多数，使得该地区平均房价竟然超过美国房价的两倍。很显然，火热的楼市背后是长期的低利率以及以中国人为主的海外炒房客的支撑。

　　不过，加拿大政府吸取了上世纪80年代的教训，为防止系统性的经济危机，去年针对楼市泡沫最大的温哥华，从8月份开始，向海外买家征收15%的土地转让税。结果可想而知，仅仅两个月温哥华的楼市就迅速降温。

　　然而，即使销量下降，房价却依然如故。于是，联邦政府从10月17日起，对购买了保险的房贷进行“压力测试”。比如，年收入10万元的家庭只有4万元首付，可以购买66.5万元的房子，新规定之下就只能购买50.5万元的房子，购置能力下降了24%。为此，市场预计2017年该地房价可能下跌8.7%。

　　特朗普当选总统迫使加拿大央行加息

　　但是，资本不会就此罢休，他们把目标锁定多伦多的楼市。不料特朗普当选为美国总统，以及美联储2017年最多加息3次的预期，令加拿大央行升息的压力陡增。

　　在特朗普当选前，加拿大五年期国债收益率是0.7，一周之后立刻飙升到0.96，上升26个基点。因此，银行必然会调整固定贷款利率，把亏损转嫁到借贷者身上。加拿大皇家银行、TD银行等不及了，尤其是TD银行过去一个半月里，连续四次调高房贷固定利率，使得楼市下降已成定局。

　　同时，为了遏制“新闻人物”的炒房行为，温哥华政府率先向海外买家额外征税、收紧房贷政策、调高按揭利率、甚至开征空置税等措施，接二连三有效地砸向楼市，目的就是防止发生系统性的经济危机。否则的话，加拿大的整体经济将由于资源不行、股市不振、实体经济疲弱而下滑，如果再不把房价泡沫捅破的话，结果将会滑向恶性循环，负债越来越高，制造业成本更高，实体经济更不行……

　　□陈思进（资深金融风险管理顾问）