中日楼市差异显房价“回归理性”必要性

　　展望2017

　　中国和日本房地产行业的经济地位之差异，意味着如若中国房地产泡沫破裂了，其结果也将与日本不同。

　　2016年12月16日，在闭幕的中央经济工作会议上，决策层战略性地重新定位了中国房地产市场——“房子是用来住的，不是用来炒的”，明确地让其回归居住属性。如此一来，2017年中国经济或将围绕调控房价虚高，包括控制一、二线城市的房价，去掉三、四线城市库存，解套几乎被绑架的实体经济，恢复中国经济可持续健康发展为主基调。

　　以往，只要一谈起中国高房价或房价泡沫，人们总喜欢搬出日本作为参照。事实上，由于中日两国经济实力不同，国情各异，其发展也未见相同。

　　首先，日本房地产泡沫反映的是市场行为。泡沫破裂后，银行或开发商等私人企业的债务，可以通过基于市场的方法，比如以清算来解决。但是中国房地产行业的参与者，如银行和开发商，主要是国有企业，一旦房地产泡沫崩溃，其债务很可能转嫁政府，最终影响到广大购房者。

　　其次，中国和日本的土地所有制不一样。在日本，土地是私有的，而中国的土地所有权分为两种：国家所有权和农村地区的集体所有权。虽然日本楼市泡沫的戳破导致了经济衰退，并对其金融体系造成压力，但不会给日本政府造成严重问题，而我国就不同了。

　　中国房地产迄今被视为国家支柱产业，其销售业绩可能直接影响国民经济，房价与中国经济的快速发展同步增长。但日本并非如此，在国家经济的高速发展中，房价没有快速飞涨；当房地产泡沫破灭时，日本已经成为一个高收入国家，虽说资产价值下降拖累了经济发展，但日本依然是一个引领全球的经济力量，其既没有崩溃，也没有显著降低公民的生活质量，在许多领域的发展仍然保持先进。

　　相比之下，尽管中国经济规模巨大，但整体经济仍然处于工业化阶段，尚未成为后工业社会。因此中国房地产泡沫一旦破裂，将对国民经济造成巨大冲击，并降低民众的生活质量。

　　中国和日本房地产行业的经济地位之差异，意味着如若中国房地产泡沫破裂了，其结果也将与日本不同，可能带来巨大的经济代价。不过幸运的是，相比日本，中国政府拥有更多分配社会资源的能力，并能开展部署经济结构性的改革，以应对房地产泡沫的潜在危机。

　　因此，2017年中国经济面临的最大挑战，国内主要来自于如何管理企业债务和拖累经济放缓的过剩产能（如钢铁、水泥等），以及金融体系（过度发放房贷）和家庭过度负债（如贷款500万购买800万的房产），尤其是在经济增长放缓的压力下，对外国进口的依赖程度等问题。而外部挑战则莫过于怎样与世界第一大经济体美国相处，毕竟特朗普针对中国的言论并不友好。他任命反华经济学家彼得·纳瓦罗为贸易理事会主席，且尚不清楚其是否会解除贸易协议，真正意图还很难确定。

　　至于几乎永远是财经热点的中国楼市，这些年来房价只涨不跌，似乎已成为众多民众的固定思维。但时过境迁，切不可再刻舟求剑，正如决策者的明确表示：“房子是用来住的，不是用来炒的”。

　　就此而论，至少2017年中国房价不可能再现2016年疯长的场景。而讨论了多年的房产税和空置税如果能真正全面实施，将会加大持房成本，或也能彻底打消投机客——房价越调控、价格越高的预期了。

　　□陈思进（资深金融风险管理顾问）