房市之痛，不在房价

　　楼市追踪

　　房市正凭借着噌噌增值的财富，傲视着任何对“京沪永远涨”质疑的人，尽管对自住需求者来说，这是一个几乎无法有效贴现的增量主导型市场；脱离居住属性的高度金融化，才是房市的真正之痛。

　　今年以来，北京等一线城市及周边的房价上涨，让楼市调控再度“高举高打”，包括北京在内的十几个城市正加码包括限购、限贷等在内的调控政策。

　　每一次楼市调控似乎都违背初衷，反使房价跳上一个台阶。至此，人心惶惶的不再是房价上涨，而是房价上涨是否会引来楼市调控。朴实的经验告诉人们，楼市调控，遏制的不仅是房价“过快”上涨，更遏制了房价走跌。因此，手握楼市调控尚方宝剑，房市投资者就如同吃了一颗定心丸，剩下的就是举杯相庆了。之于“如果北大清华毕业都买不起房，还买学区房做啥”、“再次逃离北上深广”等，都被看作是看走眼的失利者哀鸣。

　　房市正凭借着噌噌增值的财富，傲视着任何对“京沪永远涨”质疑的人。尽管对绝大多数自住需求者来说，房市是一个几乎无法有效贴现的增量主导型市场。但是，房价与人们收入偿付比的日益脱节，房价带来的“阶层固化”效应等，潜存的风险足以让人高度警惕。这其中，房市脱离居住属性的高度金融化，才是房市的真正之痛。

　　环顾1998年房改以来的整个房地产制度和房市走势，其基础的制度设计本身就决定了房市是一个金融化的市场：土地挂拍卖的单一主体供给模式，使房市自立市之初，就被塑形成了地方政府最大、且最实用的融资市场，这种土地融资市场的底座决定了房市是一个没有正名或不想正名的金融市场，而且是一个寡头的、有做市商的多层嵌套的金融市场，如从土地征收，生地变熟地，到挂拍卖，再到房地产开发，按揭销售，房市生态链的每一个环节都是衔接紧凑、环环相扣的杠杆金融，其杠杆比率甚至连跨市场多层嵌套的资管产品也难以比拟。

　　房价脱离“基本居住趣味和属性”的上涨恰源于两方面：

　　一个是房市的金融属性化，一个是独占性市场下的增量或流量定价的价格形成机制。前者使房市在如今资产荒的背景下具有了独一无二的信用创造能力，引发投资者笃定趋之；而增量或流量决定的房市价格形成机制，造就了房市的单边上涨格局，即住房的流动性较差，地方政府的限量土地供给，以及依附在住房上的教育等各种政府公共服务，使大量的新增房出售后就基本退出流通交易环节而坐享升值，导致房市成为了代际转移支付场所——刚需的年轻人向年老的城市原住民代际转移支付。

　　为此，房市的病灶在于供给侧和制度层面。若非要在需求侧发挥权威并挥舞大棒，盯着房价的楼市调控最终变成“扬汤止沸”也就不足为怪了。而更重要的是防止房价跌的楼市调控，尽管提高了居民的财产性收入，但这种虚增的数十万亿元财产性收入，只能通过代际转移支付进行有效变现，而这在人口老龄化下是不现实的，因为这种虚增的财产性收入，不论是对个体还是整个经济体，如同是背着一个重重的壳在前行，代际转移支付的空间将是边际递减的。

　　其实，未来经济增长或难以支撑和消化虚增的财富，而且随着地方政府手中增量土地逐渐匮乏，无法满足其收入和金融化需求，由此开始寻找存量财富方面的税源。当地方政府不愿再利用土地市场在房市做市，房市的金融属性将就会逐渐凋落，房价永远涨的神话也将被打破。

　　因此，当前最要紧的是抓住房市之痛，启动房地产领域的供给侧改革，推动土地市场供给主体的多元化改革，引导沉寂的存量投资房市场健康活跃，将销售端的房产税费整合到持有环节等，而非继续用防止房价过快上涨的楼市调控来隔靴搔痒。否则，房价的调控式上涨，终将以牺牲经济金融系统的稳定性，削弱一线城市在国际市场的竞争力为代价，而这个代价将会是灾难性的。

　　□刘晓忠（财经专栏作者）