新房价格回落，建设长效机制还需房市去杠杆

　　楼市追踪

　　当前决策层强调搭建房市长效机制，提出租售同权，及启动房地产税立法等，很大程度上旨在为房价理性回归、房市去杠杆营造制度和市场环境。

　　国家统计局最新公布的全国70个大中城市房价数据显示，北京、上海、深圳等11个热点城市的新建商品住宅价格，同比出现了0.2至3.2个百分点的降幅，其中深圳同比跌幅为3.2%，预示着这些城市新建住房价格已低于去年同期水平。

　　数据回落，究竟是房价进入理性回归轨道的先兆，还是楼市调控下的中场休整？

　　对比房市近20年走势，当前房价上涨受制于楼市调控具有明显现实依据。2016年以来，各地房市突然启动一轮“涨价去库存”行情，出乎很多人预料，受过去房市走势惯性使然，大多数人认为，房市的价跌量缩更多是限购、限价、限贷等楼市调控所致，一旦政策松动、房价上涨就易再次爆发。

　　这种判断不无道理，国内房市无法单纯用经济逻辑、市场逻辑分析，房地产作为一个迂回生产较深的领域，承担了决策层调控经济走势的重要任务，在经济下行压力较大时，房地产和基建方便拿来做应急。

　　从经济金融体系看，房价理性回归是市场潜在的矫枉诉求。一方面，目前很多地方的房价收入比和收入偿债比等，已到危险边际值，在现有以投资为主的经济增长动力机制，以及经济转型和技术变革导致人力资本供需结构面临应对式调整等大背景下，以前人们根据劳动者的成长周期可以有效测算其收入增长周期，如今人们的预期收入水平、或收入现金流，存在明显的不确定性和难以预见性，用未来按揭贷款者的收入流测算其风险可承载能力变得越来越困难。

　　另一方面，随着租售同权的提出，长租市场正在迅速成为新的居住市场增长点，住房需求结构发生显著变化，单纯的购房需求逐渐转向租售并举，提高人们的居住选择权，客观上将为房市定价引入虚拟租金的基准曲线、类房地产信托等金融衍生品的试点，也为市场和政府丰富着房市风险管控的工具。

　　此外，新一轮财税体制改革，决策层酝酿推出房地产税，为地方政府走出土地财政提供一个相对稳定的财政来源等，进一步在房地产领域厘清政府与市场边界等，客观上将降低房地产在经济稳增长中的应急作用等。这些变化因素，尤其是房市长效机制的搭建，正在为房价理性回归构筑安全防护垫。

　　笔者期待房价进入理性回归轨道能诠释接下来的房市走势。

　　目前，过高的房价正不断抬高国内经济内生运行成本，增加整个经济金融体系防风险难度，这使得肃整资管乱象、促进金融脱虚入实和经济金融体系的去杠杆，及培育国内经济体系的新增长极等，都离不开房市去杠杆和房价理性回归。如目前许多金融产品背后的安全垫是杠杆化的不动产，这些不动产通过抵押、质押和资产证券化等方式，从基础层支撑着风险资产的市值和公允价值，因此房市不能有效清除过度金融杠杆问题，经济金融体系的整体去杠杆和打破刚性兑付等将会知易行难。

　　至于房价理性回归带来的风险冲击，关键在于如何缓释和管理，单纯强调风险冲击容易夸大影响。当前中国在TMT、装备制造业和人工智能等领域，正在形成国际比较优势，这些领域也受到资本追捧，并逐渐成长为中国经济新增长点，更重要的是，这些领域的茁壮成长很大程度上源自完全市场化的风险配置环境；现在以杠杆化不动产为防护垫的风险资产处境相对艰辛，一个重要原因就是缺乏一个有效的市场化风险缓释和资源配置环境。

　　所谓不破不立。当前决策层明确“房子是用来住的，而不是炒的”，并强调搭建房市长效机制，提出租售同权，以及启动房地产税立法等，很大程度上旨在走出楼市调控对房市“护短”式影响，为房价理性回归、房市去杠杆营造制度和市场环境。因此，打破越调越涨的宿命，用制度化、法治化的手段规制房市，客观上需要在房市去杠杆上坚持不破不立的决心。

　　□刘晓忠（专栏作家）