楼市追踪

　　日前,山东菏泽市住建局在其官网发布一则通知称，取消新购住房限制转让措施，降低市区商品房预售资金监管措施。

　　菏泽取消限购不是房地产调控放松的信号

　　一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变，这是一种不切实际的想法。

　　菏泽是国内第一个取消商品房限购政策的城市。但是，这是否像一些人认为的房地产调控政策已经开始松动，却是需要讨论的。

　　我国房地产调控已实行多年，其中最为有力的调控措施就是限购。在房地产投资投机炽热的市场里，限购手段的推行有效地截断了投资投机资金进入楼市的通道，使房地产市场向满足居民居住型和改善型需求的方向转化，真正实现“房住不炒”的调控目标。

　　但是，中国又是一个人口大国，房地产市场的情况，城市与城市之间差别很大。这就决定了各个城市应该根据各个城市各自不同的情况，合理地制订调控政策，避免“一刀切”。最近几年，中央多次提出，房地产调控政策要因地制宜，因城施策，就是基于这样的道理。

　　在我国房地产市场上，以北上广深为代表的一线城市，集中了丰富的市场资源，长期以来呈现人口净流入的趋向。因此，其住房需求长期处在饱满状态，商品房供应不能满足需求的矛盾长期存在，这导致商品房本身出现了升值价值，投资投机资金看上的也是这些地方商品房所具的长期升值趋势。

　　然而，当投资投机资金盘踞在市场，就排挤了真正需要住房用于居住和改善的需求，影响居民住房保障功能的弘扬。

　　但是，对于大量三四线城市来说，与一线城市的情况有很大不同。最主要的是，这些城市并不像一线城市那样有源源不断的人口流入，甚至表现为人口流出。当然，像菏泽这样的城市，由于其经济有一定的活力，因此人口流出并不严重。而西部不少地区的三四线城市，由于市场活力不够，人口向外流出趋势表现明显。

　　所以，一些地方土地供应充足，而商品房需求并不像期望的那样旺盛，因此导致出现了大量的商品房积压，甚至一些新区因为无人居住而成为“鬼城”。前几年中央大力推进房地产市场的“去库存”，主要就是为了解决这个问题。因此，对于三四线城市来说，不仅没有必要搞什么限购，相反，适当利用财政政策和货币政策来刺激居民购房欲望，也是一种可以理解的政策取向。

　　因城施策，是我国房地产调控必须坚持的一个正确方向，这就需要地方政府深入调查研究，对本地的房地产市场状况，特别是本地居民的住房需求和常住人口流动情况等有一个全面的了解，只有在这样的基础上才能作出准确的决策，该继续限购的就必须继续限购，但该放开的就应该放开。

　　菏泽市此次取消限购，是与推进当地的棚户区改造放在一起的，可以想象的是，即使放开以后当地的商品房销售会有所上升，购房主力也应该来自棚户区改造的得益者。至于一些三四线城市取消限购后是否会导致投资投机死灰复燃，这个问题对于三四线城市来说是不必考虑的。投资投机是一种逐利行为，在这些城市的升值空间几乎不存在的情况下，投资投机资金不可能盲目进入这些地方。

　　房地产市场曾经被作为拉抬经济的杠杆来使用，在目前经济增速下行，经济运行不确定因素增加的背景下，房地产市场是否会再次成为杠杆，这是一个引人关注的问题。必须注意的是，房价上升过快，已经成为影响中国经济健康运行的一个负面因素，也使百姓为住房背上了沉重的包袱。

　　经过多年艰苦的调控，目前市场转向“房住不炒”刚见起色，如果整个宏观政策急于调头，就会使来之不易的调控效果化为乌有。因此，一些人以菏泽取消限购为信号，认为房地产调控政策方向已变，这是一种不切实际的想法。重要的是房地产调控必须坚持因城施策的方针，菏泽取消商品房限购，起到的就是这个作用。 □周俊生（财经评论人）

　　菏泽取消限售政策并不值得大惊小怪

　　对原来实施的限售政策进行取消，这也是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策。

　　菏泽是自去年3月实施抑制楼市投机限售调控政策以来，首个出现“松绑”迹象的城市。

　　在当下持续推进房地产严调控、坚决遏制房价上涨的背景下，菏泽市取消限售的政策无疑一石激起千层浪，引发了广泛关注和热议。一时间，菏泽市政府取消限售政策似乎成了“神秘莫测”的敏感地带。

　　众所周知，限售是楼市调控不断深化和趋严的重要手段，是我国房地产进入第五轮的产物。截至今年11月底，全国加入限售的城市逾100座，新购房短则3至5年的限售期，长则10年的限售期。这一招确实有效打击了投机客炒房行为，对稳定楼市价格起到一定作用。

　　既然限售能发挥稳定楼市的作用，菏泽市政府为何将其取消？对此，有观点认为这是菏泽市政府扛不住各种错综复杂经济因素的压力而取消限售和放松楼市调控。事实上，真实情况可能远比这样的理解要复杂得多、曲折得多。

　　据分析，菏泽市取消限售一般情况下，可能由两方面原因而起。一方面，菏泽市原本就属于山东省辖的一个三四线城市，只是当时可能房价涨幅过高、过快，为了响应中央政府楼市调控号召而加入限售行列的。而经过近一年的调控实践，看到限售政策对当地房地产生态可能造成了较大的负面影响，比如房地产库存加大，商品房销售受阻，银行房地产信贷面临较大的违约压力，同时也有可能影响了当地政府财政收入的增长，等等。对此，必须对原来实施的限售政策进行取消，这也是根据房地产调控客观形势变化而实施的灵活调控政策，原本并不值得大惊小怪。

　　另一方面，中央政府提出了“因城施策”的楼市调控政策，其本身要求楼市调控不能千篇一律，要做到不同城市有不同的调控政策，切合当地实际，以不影响当地居民购房和当地经济发展为目标。而目前看来，限售可能已与菏泽市房地产业发展的实际不相符合，应必须及时对原来房地产调控政策进行调整，这也是充分落实中央政府增强楼市调控灵性的现实需要，我们对菏泽市政府的做法应给予充分理解，不能对之妄加非议或责备，更不能肆意歪曲。

　　可见，房地产调控的目标是既定的，也是明确的，但手段可以是多样的，只要能达到稳定房价、不让楼市价格出现大幅、快速上涨的政策就是好政策，就是有利民生和确保房地产业健康发展的有效手段。从这个层面理解，菏泽市取消楼市限售政策是可以理解的，也是令人认同的。

　　因为，作为一个三四线城市原来房价上涨涨幅过快可能有其特殊的原因，比如棚户区改造规模大，导致货币化安置过多而诱发房价的非理性上涨，而随着棚户区改造规模缩小和货币化安置数量降低，三四线城市房价出现下滑或出现较大的下降已是不可阻挡之势。为了不让当地房地产因限售政策引发崩盘，更不能因为限售而引发房地产业急剧下滑，也为了更好地确保当地经济发展不陷入停滞及出现风险，确实有必要对限售政策加以取消。

　　显然，这是菏泽市政府大胆、灵活创新房地产调控新思路的有效尝试，这种尝试不能被视为是打响楼市调控放松的第一枪，更确切地说应该被视为开创楼市调控新局面的“先行者”，值得鼓励和褒奖。

　　楼市调控固然重要，但不能墨守成规。每个地方政府应有打破旧有思维、敢为人先的创新理念，创造性、灵活性推进房地产调控事业才是最重要的，菏泽市政府的做法具有较强的借鉴意义。 □莫开伟（财经评论人）