8月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》（以下简称《通知》），《通知》明确，自2025年8月9日起，符合本市商品住房购买条件的居民家庭，购买五环外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套数。《通知》还加大了对住房公积金贷款支持力度，包括由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元、二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，以及二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%，不再区分五环内外等。
合硕机构首席分析师郭毅称：“这样一个超预期的政策，对市场成交量将形成新一轮的提升。由于政策自8月9日起实施，预计在这个周末，政策的效果就会立竿见影地体现在市场的到访量和认购量的提升上。” 新京报记者 段文平 曹晶瑞
亮点1
五环外不限购买套数 78%新房库存迎去化良机
此次《通知》明确，京籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年及以上的非京籍居民家庭，购买五环外商品住房不限套数。对成年单身人士在本市购买商品住房的，按照居民家庭执行限购政策。
《通知》同时指出，居民家庭购买五环内商品住房的政策不变，京籍居民家庭五环内限购2套，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非京籍居民家庭五环内限购1套。
北京链家研究院院长高原表示，此次调整主要是利好人户分离家庭的加购。近年来随着北京城市发展的不断推进，尤其是外围片区城市界面与功能的快速改善，北京市人户分离现象较多，部分家庭确实存在五环外购置多套住房的现实需求，此次调整购房政策，使得此类家庭的受限显著减少，同时也不再区分单身与否，更符合当前购房群体的实际需求。
根据中指研究院监测，今年1-7月，北京新建商品住宅销售套数中，五环外占比超80%，是新房市场的绝对成交主力地区，二手住宅成交套数五环外占比也超50%。
郭毅指出，目前从北京新房库存来看，7.19万套的库存中，78.7%都是在五环外，这次新政非常聚焦当下市场的核心痛点，对拉动局部市场的需求、缓解开发商的库存压力，能够起到有效的作用。
中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策落地后，预计一方面将对五环外的市场产生积极作用，另一方面，对于想卖出五环外二手房改善住房的需求来说，此次政策也带来了新的机会，促进这部分改善需求释放。在促进市场修复的同时，也可以更好地支持职住平衡。
单身人士购房政策继续优化，郭毅表示，单身人士分为两类，一类是购房家庭的成年子女，一类是单身离异人士。无论属于哪一类，单身家庭的购房需求均具有客观性和刚性，针对这类人群的需求推出更宽松的政策，将对局部需求的释放起到有效助力。
亮点2
公积金政策组合拳 降低刚需购房门槛
记者注意到，《通知》从扩大首套房公积金贷款支持范围、加大二套房公积金贷款支持力度、提高每缴存公积金一年可贷额度、支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款四方面加大了住房公积金贷款支持力度。
在扩大首套房公积金贷款支持范围方面，《通知》明确，对借款申请人（含共同申请人，下同）在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的，由此前认定为二套房，调整成认定为首套房。以房屋总价400万元，公积金贷款100万元、贷款年限30年为例，由二套房调整为首套房后，首付款最高减少60万元，月供最高减少253元。
在加大二套房公积金贷款支持力度方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，大力支持改善性住房需求。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，最高可贷款140万元。
分析来看，本次新政主要有四方面变化：一是首套认定标准“认房不认贷”，在本市无住房但全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的家庭，可认定为首套信贷。二是二套信贷额度与成数提升，公积金二套信贷上限由60万元上浮至100万元。同时二套公积金贷款首付统一降低至30%（原五环内35%，五环外30%）。三是公积金贷款额度累积加快，由原每缴存一年信贷额度累积10万元至每缴存一年信贷额度累积15万元。四是可提取公积金作为首付。此前因种种原因，北京市一度停止提取公积金作为首付业务，此次在流程优化后，恢复了该项服务。
高原表示，公积金作为购房者购房的重要支持力量，其资金成本相对按揭贷款更低，公积金信贷额度与比例的提升，能够有效地降低购房者的月付压力与总利息成本。
此外，高原表示，与刚需群体类似，新政对于改善群体而言也有较好支持。首先是对于占市场交易者近三成的“一买一卖”置换群体而言，在原有的认定方式之下，将被认定为二套购房者，公积金信贷额度上限为60万元，而新政之下则可被认定为首套，公积金信贷上限大幅提升至120万元。而对于加购住房的改善群体，二套额度上限则由60万元提升至100万元。
在郭毅看来，此次北京住房公积金新政是一次系统性放松，其核心目的在于让购房家庭享受到更低成本的房贷优惠，在缓解月供压力的同时，对市场需求形成新的拉动。
亮点3
二套房最低首付款比例不低于30% 不再区分五环内外
在最低首付款比例方面，《通知》明确，将二套房公积金贷款最低首付款比例由购买五环内住房不低于35%、购买五环外住房不低于30%，统一调整为不低于30%，不再区分五环内外。
在提高每缴存公积金一年可贷额度方面，《通知》明确，由每缴存公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元。借款人申请120万元贷款，由原需要缴存公积金11年零1个月，降低为缴存7年零1个月。如借款人满足适用公积金支持建筑绿色发展、支持多子女家庭购房等政策的条件，还能享受贷款额度上浮的政策优惠，最多上浮40万元，首套住房最高可贷款160万元。
此外，为落实《北京市深化改革提振消费专项行动方案》，《通知》明确，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。目前，缴存职工购买本市新建住房且已签订购房合同的，可通过提供网签合同编号提取住房公积金支付购房首付款，同时申请公积金贷款。
影响去年松绑成交上涨60%今年能否再现？
去年“9·30”松绑政策对于北京楼市交易的提振效果明显。2024年10月-12月，北京二手房成交量连续三个月高位运行，月度网签量均达到1.7万套以上，尤其是12月单月成交量超2万套，创近21个月新高，四季度二手房成交量同比增长约60%。
这也使得北京2024年全年二手住宅网签约17.57万套，与2023年相比增长13.0%，整体交易规模是2017年以来的次高水平，仅低于2021年。
今年上半年，政策效力叠加“小阳春”楼市节点，北京二手房市场从3月份起呈现“先扬后抑”走势。根据北京市住建委数据，1-6月全市二手住宅累计网签88574套。单月来看，1-6月，分别成交了12480套、11876套、19233套、15569套、14277套、15139套。不过整体来看，不及去年四季度。
下半年伊始，政策效力减弱叠加市场淡季，北京楼市成交下滑。2025年7月，北京市二手住宅网签量为12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%。新房市场方面，7月，北京新建商品住宅成交2325套，同比减少23.3%、环比减少30.4%。
正是在这样的背景下，市场呼吁政策松绑，而关于政策调整的传闻也不断，如今“靴子”落地，势必会提振下半年市场成交。
那么，此次新政，对于房地产市场将会带来哪些效果？
高原认为，从刚刚过去的7月数据来看，尽管受连续强降雨影响，带看、成交数据稍有回落，但实际新增客源数量总体规模相较6月还有增长。应当说市场的客户基础较好，购买力有所增强，在此次政策的支持之下，相信三季度市场形势能够延续上半年的良好走势，巩固前期止跌回稳基础。
陈文静也表示，整体来看，今年1-7月，北京新建商品住宅销售面积304万平方米，与上年同期基本持平，同期二手住宅成交超10万套，同比增长12%，整体表现平稳，但7月新房、二手房市场出现转弱迹象，本次政策落地将有利于提振市场预期，带动市场活跃度好转，进一步推动房地产市场“止跌回稳”。
而在郭毅看来，此次政策仍是一个周期性政策，虽然力度超预期，但对市场的影响时长并不会太长。因为，当下市场仍处于深刻的筑底阶段，政策或许能推动市场企稳，使其发展更为安全稳健，然而市场供过于求的态势在短期内难以从根本上扭转。房价走势方面，或有一定的稳固效应，但市场分化现象依然会客观存在。郭毅认为，若要实现市场全面回暖，真正扭转购房者的信心，可能还需要更多、更全面的政策支持。
此外，令业界关注的是，随着北京限购政策松绑，其他核心城市是否会跟进？58安居客研究院院长张波表示，尽管今年以来“稳楼市”为主基调，且一线城市本身也在研究储备调减限制性措施，但一线城市总体政策面相对保守，本次北京的政策也预示着一线城市未来政策进一步放松的节奏可能会加速。
8月9日，昌平区朱辛庄板块某楼盘售楼处现场。 新京报记者 段文平 摄
探访
五环外“好房子”迎来看房客流小高峰
北京楼市限购政策已经迎来新一轮深度松绑，刚刚过去的周末，新京报记者走访发现，位于通州城区、昌平中关村生命科学园核心区等五环外的“好房子”，迎来看房客流小高峰。
二手房方面，在新政的影响下，市场热度也有攀升。8月10日，丰台角门一家房产中介门店的工作人员向记者介绍，刚过去的两天，门店所在片区成交不少，周边在看的好几套房子都成交了。“我周日原本约了客户去看一套房源，结果已经卖掉了，那套房可是小区里性价比最高的。”他语气里带着点惋惜。
五环外有楼盘看房客户增30%
8月10日，新京报记者来到通州一家新楼盘，大堂里已经有不少市民来看房。“这两天，来看房的人眼瞅着多了些，一方面是受政策影响，另一方面，我们在通州另一个地块的新盘也要开了，有些客户来这里咨询。”一位销售介绍。
记者留意到，该楼盘位于通州城区繁华地段，周边商业、交通等配套相对齐全。“新闻里说符合条件的家庭，五环外不再限购了，就来通州看看房子，对这边未来的发展有一定预期，正好我父母也住这边。”现场一位看房人表示。
“几拨客户赶在一起来看房，有点接待不过来。”位于北五环外昌平区中关村生命科学园核心区的一个“好房子”楼盘，同样迎来了一波客流高峰，现场销售人员向记者表示，北京新政推出后，项目立刻配合推出了一些优惠活动，为此人气增加了不少。“我们的大部分客户都在海淀区上地、西二旗、西北旺附近上班，这次新政落地，对有改善需求的多房家庭来说是个好消息。”该销售称，受新政影响，该楼盘周六日看房的客户大概多了三分之一。
销售人员分身乏术
8月9日，记者走进昌平区朱辛庄板块的越秀星樾项目售楼处，眼前的景象格外热闹，洽谈区里座无虚席，沙盘区围了不少人。“上个周末还没这么多人，今天上午人流量简直‘乌泱乌泱’的。”一位第三方带看的销售人员笑着说，“我带的一个客户，本来想算个价格，愣是没找着空位，连看房都得排队等。”
在他看来，该板块能吸引这么多人，关键在于地段优势、配套齐全，再加上北部区域本身就有不少潜在购买力，“客户大多是从海淀过来的，对这边的位置和配套都挺认可。”
朱辛庄板块地处北五环至北六环之间，因紧邻海淀区且处于海淀产业群的辐射圈，已然成为楼市热门区域。从项目分布来看，以朱辛庄地铁站为核心，1公里范围内有三个在售项目——越秀星樾、中海未来之境与中海寰宇未来；而在约1.7公里处，还有由越秀操盘的星耀未来项目。
记者之后前往中海未来之境售楼处，这里同样人头攒动，热闹程度丝毫不减。因现场客户较多，销售人员分身乏术，记者在一旁等了差不多20分钟，才等到一位销售人员接待。
“今天实在太忙了，连中午饭都没来得及吃。”项目的工作人员表示，看房量比之前明显多了。
距朱辛庄地铁站稍远些的星耀未来项目，记者在现场看到，这里的看房人数不及前两个项目密集，但看房热情也不低。“最近来看房的人确实比之前多了不少。”销售人员说道，尤其是公积金办理时间缩短后，对年轻的刚需客群来说，是实实在在的利好。
位于六环外的一个新盘项目工作人员表示，新政后的两天，项目到访量较上个周末增加了16%左右。“新政可能还未发酵，目前来访和成交客户趋于理性，已成交客户还是基于原有产品力和客户生活圈。”
有人为买房改行程
在二手房市场，一家房产中介门店的工作人员说:“我手头的另一个客户，之前看中了两套还不错的房子，还想着再讲讲价、让价格再便宜点，没想到，转头就被另一家中介的客户买走了。”
在该工作人员看来，新政出台后，不少客户的心态明显有了变化。“有些客户担心，要是成交量上来了，房价就不好往下谈了。现在还好议价，所以也不等了，干脆直接出手买房。”
另一家位于西四五环间的房产中介的门店经理在接受采访时表示，楼市新政出台后，门店的咨询量和成交量均出现回升。他解释道，此前市场经历了一段调整期，自7月20日以来交易量持续偏低，而新政的落地客观上带动了市场活跃度的提升，但这种增长并非爆发式的。从当前客户特征来看，两类因素影响着市场表现：一方面，现阶段入市的购房者多为有实际居住需求的群体；另一方面，受高温天气和暑期旅游季影响，不少客户选择通过线上渠道咨询。
具体到成交数据，该经理说，新政后首个周末成交的房源以总价200万至400万的“纯刚需”户型为主。这与此次新政中公积金政策释放的多重利好密切相关，政策精准契合了刚需群体的置业需求，成为推动成交的重要动力。
北京链家当代名筑南门店商圈经理张小磊向记者透露：“新政后的周六（8月9日），店里小伙伴开始忙碌了起来。此前周末单天门店人均带看量在1次，而周六这一数字达到了1.3次；线上购房咨询量也有所增加，店里展位多的伙伴一天就接到了9个咨询。门店的咨询量相较平时增幅约30%，大家确实比之前忙了不少。”
“新政的出台，对于犹豫的客户也起到了一定的催化剂作用，让他们觉得这个时机适合买房。”张小磊说。他举例道，王女士一家原本约定8月9日回内蒙古老家，打算暑假结束后再回来看看其他房子做对比，因为孩子还有3年才上初中，并不着急。但8月8日晚上政策出台后，他们立刻推迟了行程，把买房的事情提上了加急日程，第二天就过来约业主谈判签约，觉得早晚都得买，现在入手正合适。
不过也有二手房中介表示，政策固然利好，但从经验来看，市场反馈需要时间，一些客户虽然来看房子，但总体依然持观望态度。
北京住房限购政策如何松绑
2024年2月6日通州“双限”松绑
2024年3月27日取消“离婚家庭三年内
不得购房”限制2024年4月22日放松离婚信贷政策2024年4月30日五环外增购一套住房2024年9月30日限购“五环内5改3”“五环外5改2”
2025年8月8日
五环外不再限制购房套数
