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基准地价调整,周期当缩短

2014年08月30日 星期六 新京报
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  ■ 观察家

  基准地价不仅仅与拆迁补偿有关,在拆迁补偿款中还是最核心、最关键的因素,直接决定补偿标准是否反映被拆迁房屋的市场价值。

  日前,北京市政府时隔12年发布了新的北京基准地价,与2002年版相比,更新后的划分更细、更精确,不仅将土地用途由十级划分为十二个级别,还将平均地价水平上调,在旧城核心区域可达29980元/平米。有专家表示,基准地价对地价形成具有参考指导作用,对土地市场成交价格起决定性作用,但与征地拆迁的补偿价格没有直接关联。

  用“千呼万唤始出来”形容此次基准地价调整,一点也不为过。如今的北京房地产市场已非12年前所能比,不仅经济社会发展迅速,土地的价值也明显提高,房地产价格飞涨。此前,公开见诸报道的,可以看到基准地价曾有两次“箭在弦上”的调整,一次是2006年1月,北京市国土局就称当年基准地价“肯定上调”(2006年1月12日新京报),另一次是2010年2月,北京市国土局还专门举行了基准地价更新成果听证会,相关官员表示,会在当年第一季度公布实施(2010年2月4日新京报)。遗憾的是,这些调整的想法都是“只闻楼梯响,不见人下来”。

  基准地价长时间得不到调整,使得土地价格远远低于市场价值,固然会对土地市场成交价格有决定性作用,但也并非与拆迁补偿没有关联。相反,在现行的征收拆迁补偿标准中,基准地价扮演着非常关键的角色。不论是国有土地上房屋征收与补偿,还是前些年开展、有些延续至今的城市房屋拆迁,“区位补偿价”都是法定的补偿事项,按现行房屋拆迁评估规则,房屋拆迁补偿价=(基准地价×K+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。可见,基准地价不仅仅与拆迁补偿有关,在拆迁补偿款中还是最核心、最关键的因素,直接决定补偿标准是否反映被拆迁房屋的市场价值。

  这些年,房屋拆迁补偿纠纷一直令人关注,补偿标准低是民众反映比较强烈的问题之一。其中,最突出的就是基准地价调整不及时。而由于基准地价的确定属于政府的法定职责权限范围,房屋拆迁必须以此来确定评估标准,因此,实践中,即使当事人以补偿标准低为由寻求救济,因为超出了司法机关合法性审查的范围,即使作为补偿基础的基准地价明显不合理,也无能为力。

  其实,国家对于基准地价调整的频次和周期并非没有规定。《房地产管理法》规定,基准地价应当定期确定并公布,原国家计委《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》规定,基准定价应当每两年调整公布一次,在房地产市场波动较大时也可以每年公布调整一次。北京市在公布2002版基准地价时还曾表示,基准地价由市政府每两年至三年调整一次。而今,时隔12年,新的基准地价才落地,实在令人感叹。

  所以,未来需要改进的,是尽量缩短基准地价定期调整的周期,实现土地价格与市场价值相匹配。这既是法律的刚性要求,也是民众的合理期待。

  □通惠凡人(法律从业者)

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