降低首付减少了购房成本吗

　　■ 一家之言

　　如果提高首付买房子，非但能减少按揭的利息成本，而且大家买到的都是“今天房价”的房子，人们的购房成本才能真正地降下来。

　　2016年，“去库存”成了政府对房地产市场最关注的重点。

　　2月2日，中国人民银行与中国银行业监督管理委员会发布了一则重大决定，在不实施楼房“限购”措施的城市，对于首次购买普通住房的家庭，原则上最低首付款降低至25%，各地可向下浮动5个百分点；而已经拥有一套住房的家庭，即便贷款尚未结清，为改善生活再次申请商业性个人住房贷款，最低首付款比例将调整至不低于30%。

　　此项政策一经公布，立刻引发了各方的热议，有经济学家分析说：楼市政策暖风或持续两三年，此类降低首付的做法，能够降低购房者的购房成本。

　　降低首付能减少购房成本？错！这个说法是欠妥当的，甚至可以说违背了金融的基本常识！

　　首先，从金融的角度来分析，首付降得越低，金融杠杆就越高。举例来说，如果购买一套价值100万人民币的房子，假设贷款利率是8%，将分期25年还清债务。如此一来，10%与25%的首付款利息，前者为116,063元，后者是96,717元，怎么可能减少购房成本？！

　　其次，降低首付加大了银行的“乘数效应”，即大众手中就都有了“明天的钱”，首付越低，人们的购买力就越超过他们的实际收入，市场的供求关系立刻被扭曲，房价就越将被“明天的钱”而推高，用尚不存在的、明天的钱去购房时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。这样的话，在今天去买“明天房价”的房子，怎么可能减少购房成本？！

　　恰恰相反，如果提高首付买房子，非但能减少按揭的利息成本，而且大家买到的都是“今天房价”的房子，人们的购房成本才能真正地降下来。

　　而由于股市不振、上一轮震荡的余波仍旧未平，黄金更是难以保值（上次大妈抄底华尔街的伤痕依然存在，黄金依然在漫漫熊市之中），因此对缺乏投资渠道的普通投资者来说，似乎只有房子才能抵抗财富缩水。

　　那些手上持有多套住房的，大多都把房子作为投资品，希望以更高的价格卖出。而目前的中国楼市，经过政府多年反复的各种救市政策，显然已渐进击鼓传花的最后阶段。关于国内房价的未来走势，近来市场分析分成了两极，有人说房价将断崖式暴跌，而有的却说价格将井喷十倍。

　　这两种说法都有些危言耸听。个人认为，楼市短期走势的大概率将是：一线城市房价依然小幅上涨，二线城市止涨，三、四线城市将下跌。

　　根据国家统计局公布的数据：截至2015年10月底，中国商品房待售面积高达68632万平方米，同比增加14%，创下历史新高。当前楼市除了具备刚需的正常消费品属性之外，同时还是一项保值增值的投资产品。也就是说，买房子等升值的投机行为占了相当比重。

　　进一步说，在商品社会里，房屋是最大、最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。而当下，无论从租售比，还是从房价的收入比来看，中国房价都已经脱离了基本价值，泡沫早就形成了。

　　而有史可鉴，持续过热的楼市将和金融危机如影随形，房价不可能无限制地涨上天。因为从本质上来分析，房地产业是靠高杠杆的银行贷款支撑着，它毕竟不是制造业（建筑业才是制造业），越是依赖银行房贷，距离金融危机就越近！

　　□陈思进（资深风险投资顾问）