租购同权，还有很长一段路要走

　　【析政策】

　　7月17日下午，广州市政府发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，推出多项措施，加快构建租购并举的住房体系。

　　通知里有多项政策引发关注，比如允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等，着实给近期遇冷的一线城市商业物业开了不错的口子。最引人关注的是，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。因涉及教育问题，该款随即引起震动。不过，政策之后，我们最关心的是——租房者上学的政策落地有多大基础？

　　对于中国大部分城市，孩子上学其实并不全靠房产和户籍，即便是农民工子女也可实现城市就近就学。虽然一线城市可能紧张一些，但就现实而言，基本没有太多差别。

　　随着一线城市房价暴涨，土地出让方式的改变，大量租赁公共产权住房将随着开发商的建设进度纷纷出现，而且，因为土地捆绑出售和竞拍自持面积，产生的结果是，如果与高端商品可售住宅处于同一小区，自然也要在同一学区。一线城市土地政策和保障房政策的转变，必然倒逼租购同权政策的出台，否则房子就没有了教育配套。

　　不过，广州此次政策，开的口子其实有限：具有本市户籍的适龄儿童、人才绿卡持有人子女、符合市区积分入学安排学位条件的几类人员才能享受这个政策。

　　回到现实，正因名校和重点学校入学难，才导致周边学区房火热。学区房更像是昂贵的敲门砖——名校是稀缺资源，望子成龙的家长们为了孩子能上好学校才不惜花血本买学区房。学区房价格昂贵是供需紧张决定的：好学校名额有限，想要入学的孩子更多。

　　租购同权政策后，马上面临的问题是：如果学区房租户子女有入学资格，原学区房所有者子女是否还有入学资格？换句话说，一间学区房是只有一个入学资格，还是既有所有者入学资格，又增加租户入学资格？房子只能敲一次门，还是可以两次敲门？目前来看，两次敲门的机会恐怕不多，毕竟学校资源并不充裕。

　　至此新问题来了，如果一间房只有一个入学资格，所有者把房子租给租户，就意味着所有者将读书名额进行出让。所有者会如何做？会收取足够抵消读书名额损失的费用——比如，涨房租，至于涨多少，取决于入学平权情况。

　　学区房租户和所有者入学资格是否平权？恐怕更可能以所有者为先。当然，如果符合租户入学条件的人少，也可能从租户和所有者名额里抽签选择，如此虽然平权，但租金暴涨也成必然。如果是先住户后租户，那么租户只享有资格，但很难轮到租户孩子上学。空头支票之下，房租也自然涨不了多少。

　　如此来看，租购同权四个字并不简单，中间还有很多具体问题以待落实。这是改革走到深水区的表现，利益冲突较大，因此远没舆论欢呼的那样乐观。

　　根本而言，这个政策建立在一线城市房价暴涨的现实上，决策层必须做出严格控制人口和积极争夺人才两层使命下的抉择。学区房也是吸引年轻人才的重要条件，广州新近政策的出台算是在高房价外，开了一个小口子，以期避开高房价而享受优质教育。但对于大多数老百姓，大门打开得其实不多，核心原因还是在于资源有限。

　　要改变学区房争夺，还需从供需关系入手。除非家长教育观念发生根本改变；除非学区学校增多、上学的孩子数量显著变少；除非教育均等化做大手术，否则在僧多粥少局面下，一线城市重点学校周边，从租购同权到政策的目标实现，还有很长一段路要走。

　　□张百忍（地产学者）